Undang-undang yang melarang penjualan rumah yang lebih murah daripada yang dibeli, apa akibatnya?

Saya mencari jawaban yang lebih umum dan berprinsip dan menggunakan Skandinavia hari ini hanya sebagai contoh samar dari jenis skenario yang saya tanyakan.

Saya tinggal di Skandinavia di mana harga rumah mengalami ledakan gelembung yang tidak pernah terputus selama seperempat abad sekarang. Rumah tangga adalah yang paling berhutang budi di dunia. Sebagian besar tentu saja dalam bentuk kredit perumahan. Jika gelembung perumahan akan meledak di Skandinavia seperti yang terjadi di banyak tempat lain dalam dekade terakhir, tentu saja semua bank akan segera musnah dan jutaan orang Skandinavia akan menjadi benar-benar miskin selama sisa hidup mereka dengan hutang yang tidak dapat dibayar dan tidak ada properti yang cocok itu sebagai suatu depresi yang mendalam.

Beberapa tokoh kunci (untuk Swedia, bukan negara minyak):

• + 7% harga rumah rata-rata per tahun sejak 23 tahun, dengan rekor kenaikan beberapa tahun terakhir.
• Pertumbuhan 0% dalam PDB per kapita 10 tahun terakhir (harga rumah naik dua kali lipat).
• 1,2% (positif) CPI-inflasi sejak 10 tahun.
• 0,8% (positif) pinjaman perumahan konsumen sekarang ditawarkan dalam iklan tanpa negosiasi (setelah pengurangan pajak) sementara suku bunga bank sentral terjebak jauh ke dalam negatif.

Bayangkan bahwa pemerintah membuat undang-undang yang melarang siapa pun untuk menjual perumahan dengan harga lebih murah dari yang dibeli terakhir. Jadi per definisi gelembung rumah tidak bisa meledak, tidak secara hukum pula. Dan semua orang aman, tabrakan dicegah dan semua orang akan terus menghasilkan jutaan hanya dengan meminjam lebih banyak untuk "berinvestasi" tanpa risiko hanya dengan memiliki rumah sendiri, kan?

Apa konsekuensi negatifnya dan bagaimana hasilnya?

Itu akan sangat, sangat buruk.

Setiap rumah yang kehilangan nilainya tidak akan bisa dijual, dan karenanya hampir tidak berharga.

Kebanyakan orang yang tinggal di rumah seperti itu akan dicegah untuk tidak pindah. Mereka tidak dapat menjualnya, karena tidak ada yang mau membeli rumah yang mahal, dan mereka tidak mampu membeli rumah lain dengan modal yang sudah terikat di rumah saat ini.

Pasar gelap akan muncul, dengan orang-orang memberikan uang kembali di bawah meja. "Beli rumahku seharga 4 juta SEK dan aku akan mengembalikan 1 juta SEK di bawah meja."

Saya dapat memberitahu Anda satu hal yang tidak akan berhasil. Itu tidak akan menghentikan harga agar tidak pernah jatuh.

Dan semua orang aman, tabrakan dicegah dan semua orang akan terus menghasilkan jutaan hanya dengan meminjam lebih banyak untuk "berinvestasi" tanpa risiko hanya dengan memiliki rumah sendiri, kan?

Memang benar, investasi Anda tidak dapat turun dalam nilai nominal (tidak termasuk inflasi,) tetapi bisa menjadi benar-benar tidak likuid , yang lebih buruk dalam banyak hal. Anda lihat, jika suatu saham turun nilainya sebesar 5%, saya bisa menjual dan mengambil kerugian 5%, membebaskan dan mempertahankan 95% dari modal saya. Jika sebuah rumah dalam skenario Anda turun nilainya bahkan 0,05%, maka saya tidak dapat memotong kerugian saya.

Dari perspektif jangka pendek, kerugian sama sekali menjadi kerugian total. Dari perspektif jangka panjang, kerugian masih diperbesar , karena Anda tidak bisa membebaskan modal Anda untuk investasi yang lebih baik - biaya peluang tinggi bahkan jika Anda berhasil menjual nanti. Bagaimanapun, risiko investasi real estat akan meningkat secara dramatis. Ini akan meningkatkan biaya kepemilikan rumah.

Tentu saja, itu berbicara secara abstrak. Pada kenyataannya, rumah merupakan bagian besar dari kekayaan bersih kebanyakan orang dan itu adalah bahaya nyata dari likuidasi di pasar perumahan. Bayangkan tidak bisa bergerak, tidak bisa membiayai kembali, hanya bisa membebaskan diri dari investasi Anda dengan kerugian total. Itu tidak akan berhasil bagi banyak orang. Orang-orang ini harus menyewa daripada memiliki, yang akan meningkatkan permintaan (dan harga) untuk menyewa.

Setelah semua ini beres, orang tidak akan lagi menganggap real estat sebagai investasi 'aman', meskipun penipu dan penipu mungkin berhasil menipu orang untuk sementara waktu.

Tl; Dr

• Ketidakmampuan untuk menjual aset yang terdepresiasi meningkatkan risiko aset tersebut. Peningkatan risiko meningkatkan biaya, sehingga Anda akan melihat peningkatan kepemilikan rumah juga. Itu buruk.
• Menyewa akan menjadi lebih menarik jika dibandingkan dengan kepemilikan rumah, sehingga Anda akan melihat permintaan (dan harga) naik untuk menyewa. Itu akan sangat buruk bagi keluarga berpenghasilan rendah.
• Ironisnya, undang-undang ini dan dampaknya dapat melemahkan kepercayaan orang bahwa real estat adalah investasi yang 'aman' atau 'dijamin'. Itu bagus.

Akhirnya, satu-satunya orang yang saya pikir akan benar-benar mendapat manfaat adalah perusahaan besar yang akan mampu menangani risiko kepemilikan rumah dalam skenario ini, karena mereka akan memiliki lebih sedikit kompetisi.

Mewajibkan rumah dijual dengan harga terakhir yang dijual tidak berarti orang-orang menghargainya dengan harga stiker itu. Saya dapat mengamanatkan bahwa botol-botol air hanya dibeli seharga $ 1.000.000. Ini tidak berarti siapa pun akan membeli. Saya hanya akan terjebak dengan botol yang tidak saya hargai.

Demikian pula, pengaturan harga di pasar perumahan akan berarti banyak pemilik akan terjebak dengan rumah.

Penting juga untuk dicatat bahwa devaluasi pasar pada rumah hanya penting bagi pemilik yang berencana menjual. Jika saya membeli rumah seharga $ 200rb dan pasar macet pada hari berikutnya, saya masih MENGHARGAI rumah itu dengan jumlah> $ 200rb Tidak masalah bagi saya bahwa harga pasar lebih rendah karena saya masih memiliki rumah yang sama persis. Jika ada, pemilik rumah permanen harus benar-benar menyukai gagasan rumah yang didevaluasi karena itu berarti kewajiban pajak properti yang lebih rendah.

Tentu, semburan gelembung cenderung memiliki efek buruk di banyak pasar lain. Tetapi ini adalah masalah yang terpisah sama sekali.

Jawaban sebelumnya telah mencakup pasar gelap yang muncul. Ini juga terjadi di NYC dengan peraturan perumahan berpenghasilan rendah.

Jika gelembung perumahan akan meledak di Skandinavia seperti yang terjadi di banyak tempat lain dalam dekade terakhir, tentu saja semua bank akan segera musnah dan jutaan orang Skandinavia akan menjadi benar-benar miskin selama sisa hidup mereka dengan hutang yang tidak dapat dibayar dan tidak ada properti yang cocok itu sebagai suatu depresi yang mendalam.

Pertama, itu tidak terlalu buruk, asalkan Anda memiliki bank sentral yang berfungsi untuk menjembatani posisi kredit bank.

Tetapi pertimbangkan apa yang biasanya terjadi ketika orang tidak dapat melakukan pembayaran pinjaman: bank pada akhirnya mengambil alih rumah dan menjualnya. Seringkali untuk diskon karena mereka sedang terburu-buru untuk mengubahnya kembali menjadi modal. Sekarang anggaplah mereka tidak dapat menjualnya karena undang-undang regulasi harga, tetapi pasar telah runtuh. Apa yang terjadi? Bank macet. Mereka membutuhkan modal untuk memberikan pinjaman, tetapi mereka memiliki rumah sebagai gantinya. Mereka masih perlu bail out.

(Catatan: jika Anda meningkatkan inflasi menjadi persentase dua digit, tiba-tiba undang-undang harga jual kembali rumah menjadi lebih sedikit masalah.)

Pada akhirnya, Anda mungkin harus menghancurkan rumah-rumah . Jangan lupa bahwa rumah, yang tidak dihuni, adalah aset yang sia-sia: mereka membutuhkan perawatan. Kasus ekstrim ini mungkin adalah Detroit.

Jadi salah satu hasil yang sangat mungkin dari undang-undang harga jual kembali minimum Anda adalah bahwa rumah-rumah layak huni dihancurkan karena mereka tidak dapat dijual dengan harga minimum.

Gelembung meledak tidak menghancurkan kekayaan yang sebenarnya. Sebaliknya, mereka menghentikan proses destruktif yang mengubah kekayaan aktual menjadi kekayaan imajiner.

Misalkan biayanya $ 120.000 untuk membangun rumah yang akan bernilai $ 100.000 dalam kondisi non-gelembung, tetapi kondisi pasar dalam gelembung akan menyebabkan rumah seperti itu dijual seharga $ 150.000. Membangun rumah dalam kondisi seperti itu akan mengubah $ 120.000 dari kekayaan aktual menjadi $ 100.000 dari nilai aktual ditambah $ 50.000 dari kekayaan imajiner. Jika pembangun berhasil menjual rumah seharga $ 150.000 itu berarti pembeli menukar $ 150.000 kekayaan nyata dengan $ 100.000 dari nilai riil dan $ 50.000 kekayaan imajiner.

Selama gelembung itu bertahan, orang-orang dapat terus melewati kekayaan imajiner dan berpura-pura bahwa itu adalah kekayaan nyata, tetapi tidak ada cara untuk mengubah kekayaan imajiner tersebut menjadi kekayaan nyata. Tindakan membangun rumah akan menghancurkan $ 30.000 kekayaan nyata, dan tidak peduli berapa banyak harga yang lebih tinggi dalam gelembung, total laba bersih di antara semua pembeli dan penjual (dengan asumsi untuk kesederhanaan tidak ada yang melakukan apa pun dengan rumah kecuali membeli dan menjual kembali itu) akan - $ 30.000. Setiap keuntungan yang mungkin diperoleh seseorang dari membeli dan menjual rumah akan diimbangi dolar dengan dolar oleh kerugian oleh orang lain di telepon.

Walaupun mungkin terlihat seperti gelembung yang meledak menyebabkan orang kehilangan uang, kenyataannya adalah bahwa itu adalah pembentukan dan inflasi dari gelembung - di mana sepertinya orang menghasilkan uang - yang sebenarnya menghancurkan kekayaan. Ketika gelembung semakin besar, baik jumlah kekayaan imajiner yang dibuat dan jumlah kekayaan aktual yang dihancurkan cenderung meningkat secara eksponensial. Meskipun bubble going dapat melindungi beberapa pelaku pasar dari kerugian, itu hanya dapat melakukannya dengan menyebabkan pelaku pasar lainnya kehilangan lebih banyak lagi.

Akan ada peningkatan cepat dalam skema buatan untuk menyelesaikan surat hukum. Misalnya, agen mungkin menagih Anda 90% dari harga jual minimum legal untuk secara resmi mendaftarkan rumah Anda sebagai tidak layak huni dan mendapatkan pesanan pembongkaran wajib untuk itu. Sebuah rumah baru yang dibangun di situs yang sama tidak akan memiliki riwayat harga sebelumnya, sehingga bisa dijual seharga 10% dari nilai pasar sebenarnya, ditambah biaya satu kali yang besar (tidak dapat dinegosiasikan, tentu saja!) Dengan harga " polis asuransi gedung baru "atau istilah semacam itu.

Mengeksploitasi celah seperti itu dalam undang-undang tidak serta merta menguntungkan sebagian besar penduduk, tetapi mereka akan menguntungkan minoritas dengan keahlian untuk menciptakan putaran - selalu ada beberapa pemilik properti yang mengambil kerugian finansial adalah pilihan yang lebih baik. daripada tidak bisa menjual sama sekali, yang bisa dieksploitasi.

Ini akan menjadi ide yang sangat buruk. Lain kali jika perekonomian menurun, apa yang terjadi?

Pekerja yang memiliki rumah yang mereka tidak dapat menemukan pembeli dengan harga yang sama dengan yang mereka bayar untuk rumah, tidak akan dapat pindah rumah. Karena itu mereka tidak akan dapat mengambil pekerjaan di tempat lain. Jadi Anda telah memperparah penurunan ekonomi dengan pembatasan buatan pada ketersediaan staf lokal yang mungkin ingin disewa perusahaan! Saya tidak bisa membayangkan langkah lain yang mungkin berhasil lebih sulit untuk merekrut staf karena gigitan resesi dan pengangguran meningkat.

Pasti, apa pun yang membatasi mobilitas tenaga kerja di dalam batas negara hanya akan menjadi hal yang buruk. Karena itu, semudah mungkin bagi seseorang untuk menjual rumah di satu lokasi dan membeli rumah di tempat lain, seperti yang dapat dilakukan oleh pemerintah. Di sini, di Inggris, kami memiliki pajak konyol atas pembelian rumah yang disebut materai. Salah satu konsekuensi adalah bahwa biasanya biaya satu 3% dari biaya pembelian rumah seseorang, untuk penempatan kembali. Oleh karena itu, ini merupakan insentif untuk tetap bertahan, daripada menanggapi tawaran pekerjaan yang lebih baik atau lebih diinginkan di tempat lain. Atau, jika seorang majikan sangat ingin merekrut, entah bagaimana ia harus memberi kompensasi kepada karyawan barunya untuk beban pajak orang tersebut ketika ia pindah.

Kembali ke ide gila ini: jika seseorang tidak dapat menjual rumah seseorang karena tidak ada yang akan membayar harga sebelumnya, dan itu ilegal untuk memotong harga yang diminta, maka satu-satunya pilihan hukum adalah menyewakannya. Jadi, Anda akan menciptakan negara tuan tanah amatir, kebanyakan menangani masalah dengan buruk karena mereka tidak ingin menjadi tuan tanah sama sekali. Saya juga membayangkan bahwa asuransi rumah akan menjadi beberapa kali lebih mahal, jika tidak sepenuhnya tidak dapat diperoleh, karena ada satu cara yang jelas untuk mengeluarkan uang seseorang sebagai uang tunai. Asuransikan rumah untuk harga pembelian sebelumnya / "nilai" minimum yang diamanatkan secara hukum, dan kemudian atur agar rumahnya terbakar.

Harga adalah hal yang menyeimbangkan penawaran dan permintaan, jika Anda menetapkan harga yang terlalu rendah maka Anda membuat kekurangan pasokan. Jika Anda memperbaikinya secara artifisial tinggi, Anda membuat kekurangan permintaan.

Jadi orang yang ingin / perlu menjual rumah mereka di daerah di mana permintaan menurun tidak akan mampu melakukannya. Bahkan di daerah-daerah di mana permintaan alam belum mencelupkan membeli rumah akan menjadi proposisi jauh lebih ricker permintaan lebih lanjut menekan.

Saya menduga bahwa hasil bersih dari semua ini adalah bahwa rumah-rumah di seluruh negeri akan dengan cepat menjadi tidak dapat dijual.

Kemungkinan akan ada ledakan di pasar sewa karena rumah-rumah yang tidak terjual disewakan sebagai gantinya.

Bank harus mengembangkan departemen baru untuk menangani menyewakan properti yang tidak dapat dijual yang mereka ambil

Pemerintah harus mencari tahu apa yang harus dilakukan untuk menilai rumah yang tidak dapat dijual untuk keperluan pajak warisan dan apa yang harus dilakukan ketika aset pemilik yang tersisa tidak cukup untuk menutupi pajak warisan.

Poin yang tampaknya belum dibuat adalah bahwa bank dan pemberi pinjaman hipotek lainnya harus menghentikan pemberian pinjaman segera setelah undang-undang tersebut diusulkan, apalagi diberlakukan, dan itu sendiri akan menyebabkan pasar perumahan ambruk. Bank akan meminjamkan Anda € 320.000 untuk membeli rumah € 400.000 karena mereka tahu bahwa jika Anda gagal membayar dan Anda harus mengambil kembali rumah tersebut, mereka dapat memulihkan nilai pinjaman dengan menjual rumah, bahkan jika mereka tidak dapat memperoleh sebanyak yang Anda bayar untuk itu. Itu sebabnya Anda (biasanya) harus meletakkan deposit untuk persentase tertentu dari harga pembelian, dan bank tidak akan meminjamkan Anda jumlah penuh. Jika mereka tidak diizinkan menjualnya dengan harga kurang dari € 400.000, meskipun mereka hanya perlu memulihkan € 320.000, maka mereka mungkin tidak dapat menjualnya sama sekali dan terjebak dengan pinjaman yang tidak dibayar dan rumah yang tidak dapat dijual. (Ya, saya tahu Swedia tidak menggunakan euro, tetapi lebih ringkas dan lebih luas berlaku untuk menggunakan euro sebagai mata uang dalam contoh saya.)

Salah satu ide terburuk yang pernah saya dengar. Semua konsekuensi negatif, hampir tidak ada yang positif. Setiap upaya pemerintah untuk membatasi harga (baik dengan lantai atau langit-langit atau apa pun) SELALU memiliki efek buruk yang menyimpang; itu selalu menyebabkan masalah yang lebih buruk daripada masalah yang ingin dipecahkannya. Pasar bebas berfungsi paling baik ketika semua anggota pasar GRATIS untuk memutuskan berapa harga yang mau mereka bayar, atau terima, untuk barang tertentu. Pemerintah berusaha keras dalam transaksi yang selalu membuat setidaknya satu peserta dalam transaksi menjadi lebih buruk, biasanya keduanya, dan ekonomi secara keseluruhan selalu menderita.

Ini seperti seorang politisi dalam kampanye yang menjanjikan, "Saya akan mengurangi pajak, meningkatkan pengeluaran pemerintah, dan mengurangi utang pemerintah!" Itu tidak pernah berhasil, PERNAH.