Anggap saja para ekonom tidak benar-benar setuju dengan tesis ini, dan sebagian besar bukti empiris tingkat kota menunjukkan arah yang berlawanan. Misalnya
Kami akhirnya menyimpulkan, baik dari teori maupun bukti empiris, bahwa menambahkan rumah baru memoderasi kenaikan harga dan karenanya membuat perumahan lebih terjangkau bagi keluarga berpenghasilan rendah dan menengah.
[...]
Beberapa penelitian menggunakan data panel dan menemukan bahwa penerapan kontrol penggunaan lahan yang lebih ketat mengarah pada penawaran yang lebih rendah dan harga yang lebih tinggi. Jackson (2016) menggunakan data longitudinal dari kota-kota California untuk menilai efek adopsi peraturan penggunaan lahan tambahan kota pada jumlah izin konstruksi baru yang dikeluarkan, dan menemukan bahwa setiap peraturan penggunaan lahan tambahan mengadopsi berkurangnya izin keluarga dan keluarga tunggal. dengan rata-rata lebih dari 6% dan 3%, dan bahwa peraturan yang mengurangi kepadatan yang diijinkan memiliki efek yang lebih besar. Zabel dan Dalton (2011) menggunakan data longitudinal dari daerah di Massachusetts dan menemukan bahwa kenaikan ukuran lot minimum diikuti oleh kenaikan harga yang signifikan. Melihat data longitudinal pada kota di wilayah metropolitan Boston (Massachusetts), Glaeser dan Ward (2009) menemukan bahwa penerapan peraturan lokal yang lebih ketat mengarah pada harga rumah yang lebih tinggi, tetapi koefisiennya turun besar dan kehilangan signifikansi begitu mereka mengendalikan demografi populasi. Mereka menunjukkan bahwa ini diharapkan, jika rumah di yurisdiksi lain dipandang sebagai pengganti yang sempurna. Dengan demikian, sedangkan pembatasan pasokan dapat meningkatkan harga di pasar secara keseluruhan, mereka tidak dapat menaikkannya secara tidak proporsional di wilayah tertentu di mana mereka dikenakan karena efek spillover di seluruh yurisdiksi.
Beberapa peneliti lain menggunakan variabel instrumental untuk mencoba menilai efek sebab akibat dari pembatasan pada pasokan dan harga perumahan. Ihlanfeldt (2007) menggunakan pendekatan seperti itu untuk mempelajari peraturan di daerah di Florida dan menemukan bahwa peraturan yang diprediksi secara signifikan meningkatkan harga rumah keluarga tunggal. Saks (2008) menggunakan variabel instrumental dan menunjukkan bahwa peningkatan permintaan tenaga kerja menyebabkan konstruksi perumahan yang lebih sedikit dan kenaikan harga rumah yang lebih besar di wilayah metropolitan dengan pasokan perumahan yang lebih ketat. Hilber dan Vermeulen (2016) menunjukkan bahwa perubahan permintaan menyebabkan peningkatan harga rumah lokal daripada peningkatan pasokan di kota-kota di Inggris dengan batasan peraturan yang lebih besar,
Singkatnya, banyaknya bukti menunjukkan bahwa membatasi pasokan meningkatkan harga perumahan dan menambahkan pasokan akan membantu membuat perumahan lebih terjangkau. [...] meskipun memang benar bahwa lahan dibatasi, terutama di pasar tertentu (Saiz, 2010), tanah dapat digunakan lebih intensif untuk memungkinkan lebih banyak perumahan. Batas-batas pada tanah di mana perumahan dibundel membuat perumahan berbeda dari banyak barang, tetapi perbedaannya adalah satu tingkat: pasokan perumahan dapat dan memang meningkat bahkan di pasar yang terbatas, dan harga-harga umumnya seharusnya jatuh sebagai respons (lihat ulasan oleh Dipasquale, 1999; Mayer & Somerville, 2000).
[...] sebagian besar filter perumahan turun, atau kehilangan nilai seiring bertambahnya usia, mewakili pasokan baru di sub-pasar dengan titik harga lebih rendah. [...] Memang, penelitian terbaru menunjukkan bahwa penyaringan adalah sumber utama untuk penambahan stok sewa yang terjangkau antara tahun 2003 dan 2013, sedangkan konstruksi baru adalah kontributor terbesar untuk harga sewa yang lebih tinggi, dan konversi tenurial adalah sumber terbesar untuk harga sedang. harga sewaan (Joint Center for Housing, 2015, gbr. 14). Lebih lanjut, Weicher, Eggers, dan Moumen (2016) melaporkan bahwa 23,4% dari unit sewa yang terjangkau oleh penyewa berpenghasilan rendah di Amerika Serikat pada tahun 2013 telah disaring dari kategori sewa yang lebih tinggi pada tahun 1985. 21,8% lainnya adalah konversi dari rumah yang sebelumnya ditempati pemilik atau persewaan musiman. 9 Sebagian besar unit sewa dengan harga lebih tinggi yang difilter menjadi terjangkau pada tahun 2013 adalah unit sewaan pada tahun 1985, tetapi 15% dari mereka yang disaring adalah unit sewa tinggi pada tahun 1985. Perhatikan bahwa penyaringan terjadi dalam jangka waktu yang lebih pendek juga ; di antara unit yang terjangkau pada tahun 2013, 19% merupakan unit sewa yang lebih tinggi pada tahun 2005.
Penelitian terbaru yang menganalisis pendapatan penghuni rumah yang berurutan juga menunjukkan penyaringan bawah yang substansial, khususnya stok sewa karena konversi tenurial; seiring dengan bertambahnya stok yang diduduki oleh pemilik, sebagian dikonversi menjadi sewa (Rosenthal, 2014). Rosenthal juga menemukan, bagaimanapun, bahwa tingkat penyaringan jauh lebih rendah di daerah dengan inflasi harga rumah yang tinggi, meskipun penyaringan ke bawah masih terjadi.
Singkatnya, konstruksi baru sangat penting untuk menjaga perumahan tetap terjangkau, bahkan di pasar di mana banyak dari konstruksi baru itu sendiri merupakan perumahan kelas atas yang tidak terjangkau oleh kebanyakan orang. Kurangnya pasokan untuk memenuhi permintaan di kelas atas memengaruhi harga di seluruh sub-pasar dan membuat perumahan menjadi kurang terjangkau bagi penduduk di sub-pasar yang lebih murah.
Akhirnya sampai pada pembahasan tesis yang tepat Anda bertanya tentang:
Beberapa skeptis berpendapat bahwa meskipun pasokan tambahan dapat membantu membuat perumahan lebih terjangkau dalam jangka pendek, itu tidak akan dalam jangka panjang karena pasokan tambahan akan mendorong lebih banyak permintaan, terutama di antara pembeli atau penyewa yang lebih kaya daripada penduduk yang ada di lingkungan tersebut ( Redmond, 2015). Klaim ini sejalan dengan argumen bahwa membangun lebih banyak jalan raya tidak akan mengurangi kemacetan karena biaya perjalanan yang lebih rendah hanya akan menyebabkan lebih banyak orang mengemudi atau mengambil rute tertentu (Gorham, 2009). Dalam hal ini, argumennya adalah bahwa dengan membuat yurisdiksi lebih terjangkau, menambah pasokan perumahan akan menarik permintaan baru — baik dari penduduk saat ini yang akan pergi, dan dari orang-orang yang tinggal di tempat lain yang sekarang akan memilih untuk pindah ke yurisdiksi. Lebih jauh, argumennya, harga sewa dan harga yang lebih rendah juga dapat menyebabkan permintaan laten — orang yang tinggal dengan teman sekamar atau anggota keluarga dapat memilih untuk membentuk rumah tangga mereka sendiri (Ellen & O'Flaherty, 2007) atau orang dapat memilih untuk berinvestasi dalam pied-à-terre di kota. . Permintaan tambahan itu akan mendorong harga kembali hingga pasokan kembali merespons, menyebabkan perumahan menjadi lebih terjangkau, paling banter, hanya secara siklis, menurut argumen tersebut, dan meningkatkan kepadatan yurisdiksi, dengan biaya kemacetan yang menyertai.
Meskipun membangun jalan raya tambahan tampaknya mendorong lebih banyak permintaan (Duranton & Turner, 2011), dalam kasus perumahan, permintaan tambahan tidak mungkin untuk sepenuhnya mengimbangi pasokan baru. Pengompensasi semacam itu membutuhkan kurva permintaan untuk menjadi sangat elastis — atau, dengan kata lain, ini mengasumsikan bahwa lingkungan dan yurisdiksi adalah pengganti yang sempurna dan bahwa tidak ada kendala pada kemampuan dan kemauan rumah tangga untuk pindah. Itu tidak realistis.Pindah rumah tidak seperti mengemudi beberapa mil ekstra (Lewyn, 2016), dan biaya yang terkait dengan pemindahan mungkin tinggi. Setiap permintaan tambahan yang disebabkan oleh perumahan baru dibatasi oleh kendala pribadi dan ekonomi pada kemampuan dan kemauan rumah tangga untuk pindah, pembatasan imigrasi, dan ketidakpastian dan faktor-faktor lain yang mungkin menghambat penyewa dan pembeli untuk menyewa atau membeli di pasar tempat pasokan perumahan meningkat. Memang, tingkat mobilitas telah turun tajam selama beberapa dekade terakhir, dan meskipun alasan penurunan sedang diperdebatkan, penurunan tersebut mengungkapkan kendala signifikan pada kemampuan dan kemauan untuk bergerak.
Dengan demikian, dalam jangka panjang, sementara beberapa rumah tangga tambahan dapat ditarik dari luar (atau dari dalam kota) untuk membeli atau menyewa rumah ketika pasokan meningkat, sangat tidak mungkin bahwa harga akan berakhir pada tingkat yang sama dengan yang akan mereka capai. tidak ada pasokan baru. Akhirnya, sebagaimana disebutkan di atas, bukti empiris menunjukkan bahwa membiarkan lebih banyak pasokan mengarah pada harga perumahan yang lebih rendah; jika menambahkan pasokan menginduksi permintaan tambahan yang cukup untuk mengimbangi peningkatan pasokan, studi tidak akan menemukan hubungan antara penawaran dan harga.
Ini dapat terjadi memang dalam beberapa keadaan yang sangat terbatas, dan dengan efek lokal (misalnya lingkungan), yang mungkin didasarkan pada apa generalisasi yang salah ini didasarkan pada:
Banyak penyewa di lingkungan tempat perumahan dengan harga pasar diusulkan menyatakan keprihatinan bahwa pembangunan perumahan baru benar-benar akan memperburuk masalah keterjangkauan mereka dengan menaikkan harga sewa atau harga rumah, memicu gentrifikasi, dan berpotensi menggusur penghuni yang ada (Atta-Mensah, 2017; Savitch- Lew, 2017). Hankinson (2017) berteori bahwa oposisi penyewa untuk penambahan lokal untuk pasokan didorong oleh kekhawatiran seperti itu; dia berpendapat bahwa masuk akal bahwa pembangunan gedung baru yang menarik akan meningkatkan harga secara lokal (dengan meningkatkan lanskap fisik, membawa fasilitas baru ke lingkungan, dan menandakan bahwa lingkungan membaik), bahkan ketika itu mengurangi mereka di seluruh kota.
Menguji proposisi ini secara empiris cukup menantang, mengingat bahwa pengembang secara alami akan tertarik ke daerah-daerah di mana harga dan sewa naik. Ada bukti bahwa perbaikan pada perumahan yang rusak dapat, dalam beberapa keadaan, meningkatkan nilai properti di sekitarnya, bahkan ketika perumahan baru atau lebih baik disubsidi, perumahan berpenghasilan rendah (Diamond & McQuade, 2016; Schwartz, Ellen, Voicu, & Schill, 2006 ). Perumahan baru yang dipelajari, bagaimanapun, biasanya menggantikan bangunan yang kosong dan terbengkalai, serta banyak tanah kosong yang berserakan, pada dasarnya menghilangkan disamenitas. [...]
Ada sedikit bukti empiris tentang efek bersih perumahan tingkat pasar baru terhadap harga atau sewa rumah di sekitarnya, dan apa yang ada mungkin bukan sebab akibat. Satu studi baru-baru ini meneliti efek dari rumah keluarga satu tingkat harga pasar yang baru dibangun di situs pengisi, dan menemukan bahwa rumah keluarga tunggal yang baru dibangun dapat memiliki dampak positif pada harga penjualan rumah keluarga tunggal lainnya di dekatnya, tetapi pengaruhnya berbeda dengan konteks (Zahirovich-Herbert & Gibler, 2014). Sebuah studi tentang perkembangan multi-pengisian bertingkat multi-keluarga di Singapura menemukan efek harga positif pada rumah-rumah terdekat (Ooi & Le, 2013), seperti halnya studi tentang bangunan apartemen bertingkat tunggal yang dibangun di Helsinki (Kurvinen & Vihola, 2016). Semua studi ini mempertimbangkan nilai properti dan bukan sewa, dantidak ada yang dapat membuktikan hubungan sebab akibat mengingat bahwa perkembangan tingkat pasar bertujuan untuk menargetkan lingkungan tempat mereka mengharapkan nilai properti meningkat. Sayangnya, kami tidak menemukan studi yang meneliti dampak pada sewa, meskipun satu studi oleh California Legislative Analyst Office menyimpulkan bahwa konstruksi tingkat pasar tambahan terkait dengan tingkat perpindahan yang lebih rendah (Taylor, 2016). Meneliti lingkungan berpenghasilan rendah di Bay Area antara tahun 2000 dan 2013, para peneliti ini menemukan bahwa produksi perumahan tingkat pasar dikaitkan dengan probabilitas yang lebih rendah bahwa penduduk berpenghasilan rendah di lingkungan tersebut akan mengalami perpindahan. Meskipun studi tunggal, temuan ini menunjukkan bahwa untuk lingkungan di kota-kota permintaan tinggi, memblokir konstruksi tingkat pasar dapat menempatkan tekanan lebih besar pada stok yang ada.
Singkatnya, meskipun jelas bahwa pembangunan rumah baru akan memoderasi harga dan kenaikan sewa di seluruh kota, baik teori maupun bukti empiris tidak memberikan panduan yang jelas tentang kapan efek pelimpahan lokal mungkin terjadi dan ketika mereka mungkin benar-benar menyebabkan peningkatan harga dan sewa segera mengelilingi rumah.
Ada studi yang lebih baru tentang masalah inti dari pertanyaan, tidak tercakup dalam ulasan di atas:
Hasil awal menggunakan pendekatan perbedaan-dalam-spasial menyarankan bahwa setiap efek permintaan yang diinduksi diliputi oleh pengaruh peningkatan pasokan. Di lingkungan di mana kompleks apartemen baru selesai antara 2014-2016, sewa di unit yang ada di dekat apartemen baru menurun relatif terhadap lingkungan yang tidak melihat konstruksi baru hingga 2018. Perubahan dalam migrasi tampaknya mendorong hasil ini. Meskipun jumlah total migran dari lingkungan berpenghasilan tinggi ke lingkungan konstruksi baru meningkat setelah unit baru selesai, jumlah kedatangan berpenghasilan tinggi ke unit yang sudah ada benar-benar menurun, karena unit baru menyerap sebagian besar rumah tangga ini. Secara keseluruhan, hasil kami menunjukkan bahwa — rata-rata dan dalam jangka pendek — konstruksi baru menurunkan harga sewa di lingkungan permukiman yang sederhana.
Lihat juga blog yang membahasnya (yang juga melakukan pekerjaan dengan baik dalam menghilangkan analogi jalan); Singkatnya, inti dari studi terakhir adalah dalam bagan ini:
Bagan ini menunjukkan bahwa harga sewa untuk apartemen yang dekat dengan gedung baru turun relatif terhadap harga untuk apartemen yang terletak lebih jauh. Garis putus-putus "sebelum" memiliki kemiringan negatif, menunjukkan bahwa harga menurun semakin jauh yang Anda dapatkan dari situs gedung baru. Garis “setelah” yang solid memiliki kemiringan positif (harga meningkat lebih jauh dari gedung baru). Secara keseluruhan, harga lebih tinggi (garis solid di atas garis putus-putus), tetapi harga sebenarnya turun di sebelah gedung baru, dan meningkat jauh lebih sedikit daripada di daerah yang jauh dari bangunan baru.
Data-data ini merupakan tantangan yang kuat untuk teori permintaan yang diinduksi. Jika sebuah bangunan baru membuat area lebih menarik, orang akan mengharapkan efek terbesar di area yang sangat dekat dengan bangunan. Tetapi, konsisten dengan pandangan tradisional “lebih banyak pasokan mengurangi sewa”, penambahan lebih banyak unit di suatu daerah tampaknya telah menekan sewa (atau setidaknya kenaikan sewa) dibandingkan dengan bangunan di daerah sekitarnya.
Dengan kata lain, bahkan teori bahwa harga mungkin naik secara lokal di lingkungan gedung baru, rata-rata, tidak tahan terhadap uji perbedaan-dalam-perbedaan . Tanpa pendekatan perbedaan-dalam-perbedaan, seseorang tentu saja dapat menarik kesimpulan yang salah karena permintaan keseluruhan di sebuah kota mungkin meningkat lebih cepat daripada pasokan keseluruhan.
Bahkan lebih baru-baru ini, makalah lain tentang NYC (belum diterbitkan di tempat peer-review, tetapi disebutkan dalam artikel NYT baru-baru ini):
Saya menemukan bahwa untuk setiap peningkatan 10% dalam stok perumahan dalam buffer 500 kaki, sewa perumahan berkurang sebesar 1%. Pengurangan sewa disebabkan oleh penyelesaian gedung-gedung tinggi bukan persetujuan mereka. Di seluruh lingkungan, dampaknya lebih kecil di daerah yang lebih sentral, mungkin karena permintaan yang lebih elastis. Di lingkungan tempat tinggal, dampaknya lebih kecil untuk bangunan sewaan rendah. Akhirnya, dampak negatif tampaknya didorong oleh efek persediaan daripada efek ketidaknyamanan, seperti perubahan fitur fisik lingkungan, tampilan yang diblokir, atau bayangan. Unit-unit perumahan baru mengurangi permintaan yang meningkat untuk unit-unit perumahan yang ada dan memoderasi pertumbuhan sewa perumahan yang cepat.
Harga penjualan properti residensial juga menurun ketika bangunan tinggi baru dalam jarak 500 kaki selesai. [...] Karena 99% dari bangunan tinggi baru adalah kondominium dan bangunan sewaan, mereka tidak secara signifikan mempengaruhi harga jual koperasi dan 1-5 rumah keluarga. Dampak negatifnya lebih besar untuk substitusi yang lebih dekat, semakin menegaskan dampak negatifnya adalah karena efek pasokan.
Untuk mengatasi hipotesis tentang efek kemudahan, saya menemukan gedung-gedung tinggi dan penyewa berpenghasilan tinggi menarik restoran baru, kafe, dan kedai kopi. Fasilitas konsumsi ini kemungkinan membuat lingkungan lebih menarik dan berpotensi meningkatkan harga sewa dan penjualan (Couture dan Handbury, 2017). Namun, efek kemudahan didominasi oleh efek pasokan, mengingat bahwa harga sewa dan penjualan masih turun di internet.
Seperti yang disebutkan dalam komentar OP di bawah ini, tinggal di kota besar vs kota kecil (dan vs padang rumput) adalah efek kemudahan. Namun, tampaknya ada batasan untuk efek ini setelah lebih banyak pasokan perumahan menurunkan harga (sewa).
Efek kemudahan telah dipelajari selama beberapa dekade tetapi sayangnya sering dalam isolasi, paling umum mungkin dengan model Roback , yang pada dasarnya mengadaptasi model keseimbangan spasial Rosen yang lebih umum untuk barang-barang "tidak bertransaksi" seperti perumahan. ("Nontraded" karena Roback hanya mempertimbangkan efek pada sewa.) Dengan menggunakan model ini, seseorang pada dasarnya mendapat (sewa) gradien kemudahan harga. Roback berasumsi bahwa "biaya penggantian tempat tinggal adalah nol" (yaitu migrasi tanpa biaya). Membuat model kota "sebagian terbuka", yaitu dengan biaya relokasi yang tidak nol (dan tidak terbatas) melintasi batasnya adalah upaya yang relatif lebih baru. Demikian juga untuk mempertimbangkan efek gabungan dari pasokan perumahan dan fasilitasnya pada sewa. Seperti yang dicatat oleh satu karya teoretis seperti itu
karena perumahan disuplai lebih elastis [...] efek sewa dari fasilitas mendekati nol.